in The World
 
 
 
 
Travel Education Society & Culture Home & Family Art Finance Lift Style Entertainment
Computer Automotive Business Sport & Outdoor Law Real Estate Health Government
 
  Home
user id
password
(24081)
 
--- news (4/19/2012)
 
作者:英国《金融时报》 劳拉•巴特尔

纽约与伦敦(至少目前)依然是地产界难以撼动的翘楚,或许对新兴经济国家的崛起感到激动万分,或是担心西方地位的相对衰落,但全球超级富豪依然愿意把资金投到这两个“旧世界格局”的大都市。

尽管其它国家及地区经济哀鸿遍野,但纽约与伦敦(再加上香港)的楼市仍是全球最贵,房地产市场依然坚挺,甚至到了脱离全国总体房地产市场的发展而呈现一枝独秀的局面。纽约与伦敦引领全球时尚生活方式,并提供了无限商机,加之社会安定,所以吸引了全球源源不断的投资。因此购房的相关做法与程序在这两大中心城市大同小异——对财富的诠释具有国际示范作用——然而实际情况远非如此。

上月,第一太平戴维斯(Savills)把公司负责伦敦西南片区的主管林赛•卡希尔(Lindsay Cuthill)派至纽约房地产代理公司Stribling & Associates,与该公司的地产经纪人相互切磋。Stribling & Associates公司创始人兼总裁伊丽莎白•斯特里布林(Elizabeth Stribling)把两大地产代理公司说成是“天作之合的地产合作人”,服务于“同样对高端房产有需求的客户”,自2010年以来,两家公司从正式的协作中都获益匪浅。但是,林赛•卡希尔为期三周的进驻,显示出纽约与伦敦两大市场以及房地产经纪人行事方式的诸多相似点,也显示了彼此之间的诸多差异。

两大市场的共同点无疑是依然对开发高端房产情有独钟,都把最棒的楼盘定位在高端,显得旗鼓相当。One 57项目(被誉与伦敦海德公园一号(One Hyde Park)交相辉映的楼盘)预定于2013年秋正式开盘,所开发的二层复式公寓每套定价为1.15亿美元(去年,海德公园一号的三层复式公寓每套售价达1.36亿英镑),每平方英尺的售价在3500美元至9000美元之间(而海德公园一号每平方英尺的售价高达6000英镑)。One 57届时会成为纽约最高的住宅楼,它的正面为直平式,再加上弯曲的拱顶,使整个楼盘酷似一副巨大的潜望镜,中央公园以及远处的胜景一览无遗。

One 57楼盘开发商Extell的推介会不露声色,但显得咄咄逼人,对国际买家持乐观情绪。与在伦敦一样,俄罗斯富豪在纽约场面高调、一掷千金——上个月,中央公园西路15楼盘(15 Central Park West)一幢豪华公寓以8800万美元成交,卖给了俄罗斯富豪德米特里•雷博诺夫列夫(Dmitry Rybolovlev)22岁的女儿叶卡捷琳娜(Ekaterina),但这种大肆宣扬可能会起误导作用。

据莱坊(Knight Frank)一份专为《金融时报》编撰的研究报告称,如今外国买家占了伦敦高端公寓成交量的85%,而纽约这一比例约占50%。去年11月,同样由莱坊所作的一项分析报告称,在买家钟情全球高端房产市场的前五大动因(经商、教育、税收、生活方式以及社会安定与投资需要)中,纽约只有一项上榜,即经商满意度位列第一。南美人的资金大量投向美国一线城市,但莱坊的研究报告指出英国、法国以及意大利是目前投资纽约楼市的三个最主要国家。

如今,越来越多的美国国内买家到伦敦购房,有诸多理由。首先,英镑疲软使得英国房价对外国买家来说相对便宜,而美元坚挺则抑制了美国的房地产市场。第二个原因是地理位置:俄罗斯富豪青睐伦敦是由于它离莫斯科较近,时差并不大,同样由于上述理由,中国买家更愿意到旧金山这样的美国西海岸城市购房置业。去年一年,伦敦还吸引了大量希腊与意大利的投资客,他们对欧元区的经济状况忧心忡忡,急于寻求资金的避风港,此外还有大量中东投资商,他们因躲避该地区的政治动荡而来到伦敦。

最后一个原因(当然还有很多原因)是在纽约置业的相关程序很特殊,而且在很多方面难以变通。虽说对于外国买家没有这样的限制,但在具体操作的规矩着实让人不爽。

在纽约,独立洋房越发稀少,单元公寓房逐渐成为主流,70%的待售公寓房属于联建式住宅。尽管独立洋房与单元公寓房买家拥有全部产权,但联建公寓的买家只是拥有“股权”,房子产权属于公司,公司反过来允许住户进行长期的产权租赁。联建公寓楼董事会对房屋销售以及楼盘的经营成本拥有很大的发言权(有些更大规模的联建公寓董事会雇佣多达40-50名员工,包括穿制服的服务员与保安人员),并制订了内容详尽的基本章程,比如容许阳台上堆放什么东西以及规定每扇前门的颜色等等。

购买联建式公寓房会让有意者望而却步,在许多方面甚至苦不堪言。申请人除了需要递交详尽的财务情况报告外(有些联建式公寓楼要求买家必须在银行拥有2-3倍开价的资产),还必须经过董事会当面批准。坊间曾有这样的说法:申请人因穿牛仔裤去面谈、或与董事会成员的商业利益及相冲突而遭拒绝,许多情况下还要求申请人带宠物来面谈(内部人建议:给带去的杰克罗素梗犬偷偷吃上一片安定药)。

“我们给申请人的建议通常包括:穿着就象去参加姑婆的葬礼,要单调乏味到极点——而且不要问任何问题,”Stribling & Associates公司常务副总裁柯克•亨克斯(Kirk Henckels)告诫说。

偶尔,有时申请遭拒会吵翻天甚至对簿公堂。2007年,一位行事高调的名人起诉联建公寓房董事会,指控其毫无道理地阻止了自己购买同一楼盘中的一套公寓房。但付诸法律的情况很少见,说白了,如果董事会当面拒绝了你的申请,您还愿意与他们比邻而居吗?

联建公寓房也许着实令多数国际买家甚至美国买家感到不可理喻,但它们在纽约房地产市场很是盛行。在当前经济危机情况下,对财务状况进行甄别的过程有助于保护纽约房地产市场,而且别忘了:相关手续的繁文缛节以及你来我往的过招也有助于让经纪人继续从业。

与伦敦经纪人(他们由公司支付相应的薪水)不同的是,纽约的经纪人实际上是自己经营,因此并不受朝九晚五的工作套路羁绊。一定程度的灵活度鼓励地产经纪人在超出法定退休年龄多年后仍能从事这个行当,使得这些经验更加老到、阅历更为丰富的地产经纪人很是吃香;而在英国,则是长着娃娃脸的地产经纪人(及政客)更获青睐。

“这意味着若真有大生意上门以及拥有一点自主支配的时间时,美国地产经纪人更能施展自己的才能,”卡希尔说。“干坐在办公室等电话铃响,并非调动积极性奇高销售人员的上上策。”

纽约的地产经纪人位高权重,进入房地产行业时,多数人曾从事过律师、建筑师以及地产开发商等职业。“我们旗下的经纪人实际上就是企业家,代理的业务包罗万象,” 斯特里布林说。“我觉得我们赋予了经纪人很大的自主权与相当的信任度,我以前并不知道第一太平戴维斯对自己旗下经纪人的监管是这么严格。”

就服务区域而言,客户在纽约与伦敦得到的期待值也不同。伦敦的房产经纪人只是专注于某一区域,比方说,如果来自富勒姆(Fulham)的客户突然对汉普斯特德(Hampstead)的房产表示出兴趣,该掮客只会介绍对方联系公司在汉普斯特德的分部。而纽约的地产掮客会全程陪着客户满城转。然而,即便忙得不亦乐乎,纽约的地产市场似乎发展速度不如伦敦快。

“我印象很深的一件事是:纽约楼盘的周转时间似乎比伦敦要很长得多,但这并不能反映房屋质量或是房价的作用,”卡希尔说。“我觉得伦敦的楼市周转较快。”

与伦敦一样,纽约高端楼盘的位置也在不断变化。斯特里布林说,曼哈顿最西面第五十街(街道号)的区域成为高端住宅区的地位更加难以撼动;她还提及了第70街与80街、位于约克大道(York Avenue)与东河(East River)之间的上东区域(Upper East Side),该地区房地产市场难以重整雄风,理由就是第二大道地铁线(Second Avenue Subway,SAS)的拓展工程,该工程预定于2016年完工。

来自纽约最大的地产中介公司Corcoran Group的凯利•肯尼迪•迈克(Kelly Kennedy Mack)也提到了沿西侧高速公路(West Side Highway)地产开发前景——而且还提及了炮台公园市(Battery Park City)未来发展地产的诱人前景:“此处过去吸引的主要是金融城从业人员,如今整个纽约城的住户纷至沓来,”她说。“随着下城区(Downtown)不断开发,尤其是毗邻炮台公园市的世贸中心(World Trade Center)的兴建,整个炮台公园市的房价的升值空间不可限量。”

当然,曼哈顿之外的纽约市其它区的发展前景也不错,很多区的房价行情不断看涨。斯特里布林自己(很显然,上东区的房价的前景捉摸不定)最近搬进了位于布鲁克林(Brooklyn)的一幢改建式阁楼,她注意到了那些地段的开发潜力——这无疑对定居纽约城的欧洲买家颇具吸引力。“布鲁克林与伦敦及巴黎很相似,各大族群的社区栉次鳞比、错落有致——帕克坡(Park Slope)、克鲁克林高地(Brooklyn Heights)、科布尔山(Cobble Hill)、威廉斯堡(Williamsburg)、小飞象街区(Dumbo)以及其它一些让人流连忘返的地方——每个各具特色,而且从曼哈顿坐地铁只需10-15分钟。”

由于伦敦在诸多方面紧随纽约引领地产的步伐,我问卡希尔这趟进驻纽约收获了哪些宝贵经验。

“可能在市场营销资料方面,伦敦更胜一筹,纽约同行对我们制作的精美小册子赞不绝口,在纽约不大可能看到,”他说。“我印象最深的是不管是买家还是销售方,都愿意为巩固与扩大客户群付出更多时间,而且我认为这正是我方需要认真学习的地方。”

劳拉巴特尔是《时尚家居生活》杂志(House & Home)副主编,她是第一太平戴维斯的客户。

....................................

伦敦及纽约购房与卖房所需费用

●通常说来,美国模式更有利于买家,卖方要承担佣金比例以及相应的税率,而在英国,情况正好相反,买家需负责佣金比例以及税率的大部分。

●美国的中介佣金由卖家支付,费用视具体情况而定,而且房价也可以商谈(概率很小),但通常的佣金比例是6%,若房屋能以超过1000万美元及2000万美元成交,则佣金率要低一些。

●英国房地产代理手续费由卖方支付,它比美国的中介佣金要低,通常只有所付房款的2%-4%。

●在美国,各个州的房产转让税(Real Estate Transfer Tax)都不一样。在纽约,卖方所需支付的房产转让税是1.825%,而房屋成交价只要超过100万美元,买方支付的税率就是1%。

●在英国,超过100万英镑的房产,买方目前所需支付的印花税税率为5%。

●在纽约,联建公寓楼的维修费实行公摊,适用于所有购房者,通常是房价的1%至3%之间。收取的维修费存入公寓楼的账户,实行专款专用。

●在英国,同样收取的维修费通常被称作“偿债基金”,在伦敦这种做法越来越通行,每位购房者每年支付的费用通常在1000英镑至2000英镑之间。

     
Carrosan
6/2/2012 1:27:07 PM
Thanky Thanky for all this good inforamtoin!
     
sara
6/2/2012 10:14:42 AM
Well done article that. I'll make sure to use it wseily.
 
 
Nickname or Accout id (editing available):
Enter number: 268576
 
 
 

Travel Education Society & Culture Home & Family
Art Automotive Business Computer
Real Estate Government Entertainment Law
Finance Sport & Outdoor Health Lift Style
Other